Enervación Desahucio

Todos, en mayor o menor profundidad (y en ocasiones, en mayor o menor cercanía), sabemos lo que es un desahucio.

No hace falta ser Abogado ni Procurador, todos sabemos lo que implica y sus inevitables consecuencias a medio o largo plazo.

Pero antes de seguir, permíteme (por si nunca, o pocas veces, has trabajado en un asunto así) que te cuente los principales conceptos sobre los que pivota un procedimiento de Desahucio.

Demanda y Juicio por Desahucio

¿Qué es la enervación del Desahucio?

La enervación del desahucio es la posibilidad que se le da al inquilino que ha sido demandado por impago de una o más rentas del alquiler, de evitar que el procedimiento prosiga y que se dicte Sentencia acordando la resolución del contrato y el lanzamiento de la vivienda.

Es decir :

• Arrendador → Interpone Demanda de Desahucio
• Arrendatario (Inquilino) → Tiene la posibilidad de evitar (enervar) el desahucio.

Esta opción se recoge en el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Eso sí, debe cumplir una serie de requisitos (como siempre) para que realmente esta Enervación prospere.

Entre ellos está el plazo para abonar todas las cantidades debidas.

Una vez iniciado el procedimiento judicial de desahucio y antes de que transcurra el plazo para contestar a la demanda (10 días hábiles), el inquilino tiene la posibilidad de pagar todo lo que debe y evitar así la resolución del contrato.

¿Cómo puede enervar el desahucio el arrendatario?

Para enervar el desahucio, el inquilino demandado debe abonar TODAS las rentas adeudadas.

Y esto es importante :

Es decir, no sólo las cantidades que se reclaman en la demanda, si no también las que se hayan devengado hasta el momento de la enervación.

Y para que podamos cumplir este requisito y sean efectivamente ‘todas’ :

A las cantidades anteriores hay que añadir todas las cantidades asimiladas a la renta (gastos de agua, luz, comunidad de propietarios, tasa de residuos o cualquier otra que se haya convenido en el contrato que corresponde al inquilino).

¿Cuándo y cómo ha de hacerse el pago de las cantidades debidas?

La consignación de las rentas debe hacerse antes de que finalice el plazo para contestar/oponerse a la demanda de desahucio.

El pago puede hacerse directamente en la cuenta del propietario/demandante o bien consignarlas en el Juzgado o notarialmente.

Comunicar que se ha pagado.

Antes de que finalice dicho plazo, el demandado debe presentar un escrito al Juzgado aportando justificante del pago de todas (insisto, todas) las rentas y cantidades debidas.

Te dejo un modelo de escrito para que lo descargues (siéntete libre de utilizarlo) al final del artículo.

¿Qué va a suceder a continuación?

Una vez presentado este escrito, el Letrado de Justicia dará traslado al demandante para que se pronuncie sobre la enervación (si está realizada en plazo, si se han abonado todas las cantidades debidas, etc).

Si el demandante se opone a la enervación por no cumplirse los requisitos legales para ello, se citará a las partes a una vista.

Tras esta vista el Juez dictará sentencia por la que declarará enervada la acción de desahucio o, por el contrario, estimará la demanda habiendo lugar al desahucio.

¿Qué ocurre si el inquilino paga todo lo que debe una vez presentada la demanda pero antes de que se le notifique?

En este caso también se considera que se ha producido la enervación.

¿Cuántas veces se puede enervar el desahucio?

Esto es importante.

Solo se puede enervar el desahucio UNA VEZ durante la vida del contrato de arrendamiento.

Sólo una, no lo olvides.

Es decir, que si el inquilino ha hecho uso de esta posibilidad de enervación con anterioridad, no podrá hacerlo por una segunda vez.

¿Se puede enervar el desahucio de cualquier tipo de contrato de arrendamiento?

No, sólo se puede enervar el desahucio de :

• Fincas urbanas (incluidos locales comerciales)
• Fincas Rústicas.

Los tribunales coinciden en que no cabe la enervación en el caso de arrendamiento de industria.

El arrendamiento de industria es aquel en el que no solo se arrienda el local de negocio, si no también la explotación del mismo junto con los elementos necesarios para dicha explotación (por todas, Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de febrero de 2015)

Siendo arrendador, ¿Hay alguna forma de evitar que el inquilino enerve el desahucio?

Si, existe una forma.

Para ello, debe cumplirse que el arrendador hubiera requerido al arrendatario el pago de las rentas y cantidades adeudadas al menos 30 días antes de presentar la demanda.

Si en ese plazo de 30 días el inquilino no paga lo que debe, pierde la posibilidad de enervar cuando reciba la demanda.

Como es habitual, lo importante será poder demostrar posteriormente que efectivamente se ha hecho y cuándo se ha hecho.

Ya que habrá que aportarlo a la demanda de desahucio para acreditar que no existe la posibilidad de enervación.

Pero esto te lo explico a continuación.

La posibilidad de la enervación debe hacerse constar en la demanda

El artículo 439.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil es claro.

Si no existe esa posibilidad, el demandante debe acreditar las circunstancias por las que el demandado carece de esa posibilidad (porque se le ha requerido el pago con anterioridad a la presentación de la demanda o porque no es la primera vez que hace uso de la posibilidad de enervación).

Quizás luego podamos subsanar, pero en el mejor de los casos, consume tiempo.